Mua bán nhà : không nên đặt cọc khi chưa có thỏa thuận bằng văn bản

Hỏi : Tôi đang xúc tiến mua một căn nhà ở quận Bình Tân (TP.HCM) trị giá 1 tỷ đồng. Căn nhà do 2 vợ chồng ở Đà Nẵng, hiện sống tại Đà Nẵng đứng tên. Theo thỏa thuận, tôi đưa trước cho họ 50 triệu đồng dằn cọc, số còn lại (950 triệu) đúng 1 năm sau tôi sẽ giao đủ, khi ấy họ sẽ làm thủ tục sang tên (nếu đưa sớm sẽ sang tên sớm). Qua trò chuyện, hai vợ chồng cho biết sẽ ủy quyền nhận tiền cọc cho một người cháu hiện sống tại quận Tân Bình. Cho tôi hỏi:

- Việc ủy quyền như vậy có được pháp luật công nhận?

- Tôi nên làm hợp đồng mua bán hay chỉ là biên bản nhận cọc? Mua mẫu ở đâu và có cần phải công chứng không. Công chứng ở đâu? Vì sao?

-Luật sư vui lòng lưu ý cho tôi những điều cần biết để bảo vệ quyền lợi của mình quanh việc mua bán nhà này? Tôi xin chân thành cảm ơn. (Đ.T.H)

Luật sư Trần Hồng Phong trả lời:

Theo lời bạn trình bày, có thể thấy hai bên đã thống nhất xong về việc mua bán nhà, giá cả và cả phương thức thanh toán. Tuy nhiên, tất cả cũng mới chỉ ở mức độ “lời nói”, chưa có giá trị pháp lý và ràng buộc gì với nhau. Trong khi đó, theo qui định thì việc mua bán nhất thiết phải lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng.

Mặt khác, cần hiểu rằng đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng (bạn nên tham khảo thêm thuật ngữ “đặt cọc” trong phần thuật ngữ pháp lý). Qua đó, có thể thấy khi đặt cọc cần phải ràng buộc rõ ràng trách nhiệm của hai bên cũng như hướng giải quyết trong trường hợp một bên vi phạm cam kết. Nếu không, ý nghĩa của việc đặt cọc sẽ trở thành “giấy nhận tiền”, giá trị ràng buộc không cao.

Về nguyên tắc, vợ chồng người chủ nhà có quyền và có thể ủy quyền cho người cháu thay mặt họ nhận tiền cọc. Tuy nhiên, việc ủy quyền – theo qui định của pháp luật, cũng phải lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị. Hay nói cách khác, để làm thủ tục ủy quyền thì người cháu và hai vợ chồng chủ nhà phải gặp nhau ở TP.HCM (hay Đà Nẵng) để làm việc này. Chứ không thể nói miệng là “ủy quyền” cho người cháu nhận tiền.

Với thực tế như vậy, theo tôi trước hết hai bên cần phải có “Bản thỏa thuận” hay “Hợp đồng” về việc mua bán nhà theo dạng “giấy tay” cũng được – tức là chưa cần chính thức ra Phòng công chứng. Trong đó ghi rõ về : giá mua bán nhà, việc đặt cọc (số tiền), thời gian thanh toán số tiền còn lại, thời gian giao nhà, thời gian ra Phòng công chứng chính thức ký hợp đồng mua bán nhà, trách nhiệm trong trường hợp vi phạm …vv. Nói tóm lại là những nội dung cơ bản và quan trọng nhất trong việc mua bán nhà.

Để ký văn bản như nói trên, rõ ràng không ai tốt hơn là chính các đương sự. Có nghĩa là bạn cần phải “trực tiếp” gặp và thỏa thuận những điều trên với phía chủ nhà. Tôi nghĩ với giá mua bán 1 tỷ đồng, thì việc tốn kém thêm vài triệu đồng để bạn ra Đà Nẵng gặp chủ nhà, hay chủ nhà vào TP.HCM - là việc cần thiết và hoàn toàn nên làm. Cá nhân tôi đã từng chứng kiến rất nhiều vụ tranh chấp rất đáng tiếc chỉ vì các đương sự nghĩ theo kiểu đơn giản, “giấy tay” … với nhau. Trong trường hợp của bạn, nếu đặt cọc lúc này thì đúng là cảnh “đầu chưa xuôi mà đuôi đã lọt”.

Mẫu Hợp đồng ủy quyền, Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng mua bán nhà bạn có thể xin (hoặc mua) ở các Phòng công chứng. Hoặc bạn cũng có thể tham khảo trên website này.

Chúc bạn mọi việc tốt đẹp. www.ecolaw.vn

Chuyên mục Luật sư tư vấn do các luật sư của công ty luật hợp danh Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa chỉ ecolaw@ecolaw.vn để được giải đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể - nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi người.

Quí vị có thể click vào “DANH MỤC HỎI – ĐÁP ECOLAW” để tìm đọc câu hỏi mà mình quan tâm.

Lưu ý : bài viết trên thuộc lĩnh vực “Dân sự - tranh chấp dân sự”

-----------------------

CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI

843 Lê Hồng Phong, P.12, Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Tel : (08) 3862 2278 – 3862 2279 – email : ecolaw@ecolaw.vn – website : ecolaw.vn